La Loi DENORMANDIE est un dispositif fiscal destiné à encourager les investissements dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Ce mécanisme vise à redynamiser les centres-villes des communes en déficit d’attractivité, tout en offrant aux investisseurs une réduction d’impôt significative.
Caractéristiques principales
1. Type de biens éligibles
- Logements anciens situés dans une commune éligible.
- Biens nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).
2. Localisation
- Plus de 200 communes éligibles, notamment celles du programme « Action Cœur de Ville ».
3. Travaux éligibles
- Travaux d’amélioration énergétique.
- Rénovations pour améliorer le confort ou rendre le logement décent.
- Aménagements visant à créer de nouveaux espaces habitables.
4. Conditions de mise en location
- Le bien doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Avantages fiscaux
1. Réduction d’impôt
- 12 % de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans.
- 18 % pour un engagement de 9 ans.
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
- La réduction s’applique dans la limite d’un investissement maximal de 300 000 € par an.
2. Cumuls avec d’autres dispositifs
- Le dispositif est soumis au plafond des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an.
- Compatible avec d’autres dispositifs, comme les prêts à taux zéro pour financer les travaux.
3. Économies d’énergie
- Gain indirect grâce aux rénovations énergétiques, notamment les charges.
Exemple pratique
- Investissement total : 200 000 € (achat : 160 000 €, travaux : 40 000 €).
- Engagement de location : 9 ans.
- Réduction d’impôt : 200,000×18%=36,000200 000 \fois 18 \% = 36 000200 ,000×18%=36 ,000.
Soit une économie fiscale de 4 000 € par an pendant 9 ans.
Avantages clés :
- Redynamisation des centres-villes : Contribuer à revitaliser les quartiers souvent dégradés.
- Avantage fiscal important : Réduction directe et significative de l’impôt.
- Patrimoine valorisé : Investir dans des biens rénovés augmente leur valeur à long terme.
Conclusion
La Loi DENORMANDIE est un outil performant pour allier fiscalité avantageuse, investissement immobilier, et impact positif sur l’habitat en centre-ville. Elle est particulièrement adaptée aux investisseurs cherchant à valoriser leur patrimoine tout en participant à une démarche de revitalisation.
Localisation du logement
Le logement doit se situer dans les communes suivantes :
- Communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (cf arrêté du 26/03/2019)
- Communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
Depuis le 11 avril 2024, la réduction d’impôt s’applique aussi aux logements situés dans une copropriété
en grave difficulté.La copropriété en difficulté doit être dans l’une des situations suivantes :
- Placée sous administration provisoire
- Incluse dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), que cette opération soit locale ou déclarée d’intérêt national (ORCOD-IN). »
Types d'acquisitions
La réduction d’impôt concerne les logements suivants :
- Logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration (y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover VIR)
- Local transformé en usage d’habitation (y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de VIR)
La réduction d’impôt « Pinel-Denormandie » s’applique aux acquisitions d’immeubles anciens assorties d’au moins 25 % de travaux.
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (foncier + travaux).
nature des travaux à réaliser
Les travaux d’amélioration éligibles à la quote-part de 25 % sont ceux qui ont pour objet :
- soit la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des habitations ou des surfaces annexes,
- soit la réalisation d’économies d’énergie,
- soit la création de surfaces habitables ou de surfaces annexes.
Les travaux portant sur des équipements d’agrément sont exclus.
Vous devez procéder à un des travaux suivants dans le logement :
- Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins dans un bâtiment d’habitation collectif (30 % au moins pour les logements individuels)
- Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres
- Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage)
Pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, le recours à un professionnel certifié Reconnu garant pour l’environnement (RGE) est recommandé.
Pour apprécier le seuil des 25 %, il convient de comparer le prix de revient du logement et les travaux pris en compte pour ce calcul :
- Le prix de revient du logement est l’addition : du prix d’acquisition et des frais afférents à l’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière).
- Les travaux pris en compte sont les travaux d’amélioration éligibles «Pinel-Denormandie» ou les travaux de transformation en logement, qui ont été facturés par une entreprise.
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt «Denormandie ancien»
ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
Les obligations
- La durée de location doit être de 6 ans minimum, 9 ans ou 12 ans (en fonction de l’option choisie à la réduction d’impôt)
- Les travaux d’amélioration doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être rénové.
- La réduction est étendue à la totalité du territoire des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.
- La performance énergétique globale des logements (situés en métropole) doivent permettre d’atteindre une consommation conventionnelle d’énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m²/an.
- Le prix par m2 habitables ouvrant droit à la réduction d’impôt est fixé par décret.
- Les loyers sont plafonnés suivant les zones et ne peuvent être supérieurs à un plafond fixé par décret.
- Plafond de ressources des locataires est fixé par décret.
- Le logement ne peut être ni loué ni utilisé par l’acquéreur, même à un usage autre que l’habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux d’amélioration.
- La location aux ascendants et descendants, est possible, sans perte du bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que le locataire ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.
- Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
- Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
- Respect du plafond global des avantages fiscaux : 10 000 euros par an en 2024.
- Par ailleurs, un contribuable ne peut pas, pour un même logement, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt « Pinel » et de la réduction d’impôt « PINEL Denormandie ancien ».
RÉDUCTION D'IMPÔT
La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 01/01/2024 et le 31/12/2027.
Taux de la réduction d’impôt selon la durée de l’engagement de location
Durée d’engagement de location
Réduction d’impôt
6 ans
12 % du prix du bien
9 ans
18 % du prix du bien
12 ans
21 % du prix du bien
- Deux acquisitions maximum pour un montant cumulé plafonné à 300 000€ par contribuable.
- La limite du nombre de logements éligibles et le plafond des 300 000€ sont appréciés l’année d’achèvement des travaux pour les acquisitions de logement en vue de la réalisation de travaux.
- L’année de départ de l’avantage fiscal est l’année de l’achèvement des travaux pour les acquisitions de logement en vue de la réalisation de travaux.
- Particularité en cas d’acte et de livraison sur 2 années distinctes : La prorogation de l’engagement initial de location, pour une première période triennale, doit être exercée l’année au cours de laquelle intervient le terme de l’engagement initial de location. Toute prorogation ne peut être effective que lorsque l’engagement initial de location aura pris fin.
A titre d’exemple : Les investissements en PINEL actés et livrés en 2014 et mis en location en 2015 avec un engagement de 6 ans et souhait des investisseurs de proroger la réduction d’impôt sur 3 ans :
- » Auront bénéficié de la réduction d’impôt PINEL au titre de l’impôt sur les revenus des années 2014 à 2019 ;
- » L’engagement de location court à compter de l’année 2015 et jusqu’en 2020 ;
- » Pourront proroger leur dispositif à compter des revenus 2021 (déclaration faite en 2022) pour trois années supplémentaires et ainsi bénéficier d’un complément de réduction d’impôt sur les années 2021, 2022 et 2023.
- Dans tous les cas, les clients ne subissent pas de perte de réduction d’impôt, mais seulement un décalage. Il est donc préférable pour des lots, avec une livraison sur une année et la location sur l’autre année, de partir sur une période de 9 ans.
