La Loi Malraux est un dispositif fiscal destiné à encourager la restauration et la préservation des biens immobiliers situés dans des secteurs protégés. Ce mécanisme s’adresse aux investisseurs souhaitant bénéficier d’un bien à rénover pour le louer, tout en bénéficiant d’importants avantages fiscaux.
Caractéristiques principales
1. Type de biens concernés
- Immeubles situés dans les Secteurs Sauvegardés ou les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP).
- Immeubles classés ou inscrits aux Monuments Historiques.
- Biens nécessitant une rénovation complète validée par les ABF (Architectes des Bâtiments de France)
2. Conditions d’éligibilité
- Réalisation des travaux sous le contrôle d’un architecte spécialisé.
- Engagement à louer le bien nu (non meublé) pendant une durée minimale de 9 ans.
- Les travaux doivent être achevés dans les 3 ans suivant l’autorisation.
3. Gestion locative
- Emplacement à titre de résidence principale.
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal.
Avantages fiscaux
1. Réduction d’impôt
- 30 % des travaux réalisés pour les biens situés en Secteur Sauvegardé.
- 22 % des travaux pour les biens situés en ZPPAUP.
- Plafond annuel des dépenses éligibles : 400 000 € sur 4 ans.
2. Non-imputation sur le plafonnement des niches fiscales
- Les réductions liées à la Loi Malraux ne sont pas soumises au plafond global des niches fiscales (10 000 €).
3. Valorisation patrimoniale
- Conservation d’un bien rare et de prestige situé dans des zones historiques et touristiques.
Les atouts du dispositif
1. Préservation du patrimoine
- Contribuer à la restauration d’immeubles anciens dans des secteurs emblématiques.
2. Cadre sécurisé
- Supervision des travaux par des experts, garantissant une qualité et un respect des normes historiques.
3. Diversification patrimoniale :
- Intérêt pour les investisseurs cherchant à se constituer un patrimoine unique et durable.
Exemple d'application
- Achat d’un bien à 300 000 € nécessitant 200 000 € de travaux dans un Secteur Sauvegardé.
- Réduction d’impôt = 30 % x 200 000 € = 60 000 € (étalée sur 4 ans, soit 15 000 €/an).
- Après restauration, le bien peut être loué pour une valorisation locative optimisée.
Conclusion
Le dispositif Malraux est idéal pour les amateurs d’art et d’histoire souhaitant investir tout en bénéficiant d’une forte réduction fiscale.
OBJET DE LA LOI MALRAUX
Dispositif destiné à protéger les immeubles situés en secteurs sauvegardés et bénéficier en contrepartie de réductions fiscales importantes pour permettre leur restauration sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France.
INVESTISSEURS ET TYPES DE BIENS CONCERNÉS
Cet investissement incitatif s’adresse particulièrement aux foyers fortement imposés.
Concerne les Immeubles situés soit dans un SPR (Site Patrimoniale Remarquable) qui correspondent aux anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager), AVAP (Valeur de l’Architecture et de Patrimoine), ou QAD (Quartier Ancien Dégradé) à condition que la restauration soit déclarée d’autorité publique.
LES AVANTAGES FISCAUX
- La loi Malraux permet une réduction d’impôts de 30% de restauration avec un plafond de 400.000 € de travaux sur une durée maximum de 4 ans. Soit une réduction d’impôts maximum de 120.000 €
- Réduction d’impôt de 30% du montant des travaux sur les SPR faisant l’objet d’un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur)
- Réduction d’impôt de 22% du montant des travaux sur les SPR couvert d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine)
- Pas de plafonnement de loyers, ni de ressources des locataires.
- Ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
- Lorsque la réduction d’impôts au titre d’une année excède l’impôt dû, le solde de la défiscalisation peut être imputé sur l’IR des 3 années suivantes.
LES OBLIGATIONS DU DISPOSITIF
Louer le bien nu à usage d’habitation principale pour une durée minimale de 9 ans après achèvement des travaux.
Le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou descendant du contribuable.
Aboutissement de la restauration complète de l’ensemble de l’immeuble bâti.
La restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti, doit être suivi par un architecte des bâtiments de France.
L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
NOTRE AVIS SUR LE DISPOSITIF MALRAUX
Cette formule est très intéressante pour les investisseurs qui veulent se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’une importante réduction d’impôts sur une courte durée.
Malgré que les travaux de restauration ne rentre pas dans le calcul de la plus value, cet investissement dégagera à long terme une appréciable plus value, car par définition les monuments sont principalement situés dans le centre ville.
La loi Malraux est soumise à de nombreuses obligations d’où l’intérêt d’être assisté par un professionnel CGPI (Conseil de Gestion de Patrimoine Immobilier).
